News  |  03.09.2020

Steuerliche Behandlung von Mieterinvestitionen

Als Mieterinvestitionen, die über bloße Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, gelten Aufwendungen für Zu- und Umbauten an gemieteten Liegenschaften, die zum eigenen Vorteil des Mieters vorgenommen werden.

Mieterinvestitionen, zu denen der Mieter berechtigt war, werden diesem steuerlich dann zugerechnet und führen somit zu einer steuermindernden Berücksichtigung, wenn

  • keine Verrechnung mit dem Mietzins erfolgt oder
  • der Mieter die Investition bis zum Ablauf der Mietzeit entfernen darf/muss oder
  • wenn der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Entschädigung in Höhe des Restwerts der Einbauten hat.

Die Mieterinvestitionen dürfen jedoch nicht als sofortiger Aufwand steuermindernd geltend gemacht werden, sondern müssen vom Mieter im Rahmen seiner betrieblichen Tätigkeit über die voraussichtliche Nutzungsdauer, höchstens jedoch auf die voraussichtliche Mietdauer, verteilt werden.

Weiters kann in diesem Zusammenhang auch eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung steuermindernd geltend gemacht werden, wenn eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt und eine weitere Verwendungsmöglichkeit durch den Mieter nicht gegeben ist.

Auf Ebene des Vermieters führen Mieterinvestitionen erst mit der der Beendigung des Mietverhältnisses zu einer steuerpflichtigen Einnahme, sofern der Mieter zur Vornahme berechtigt aber nicht verpflichtet war und die Investitionen – wie oben beschrieben – dem Mieter zuzurechnen sind. Die Höhe des Vorteiles ergibt sich aus der Gegenüberstellung des Gebäudewertes mit und ohne Mieterinvestitionen im Zeitpunkt des Zuflusses.

Investitionen, die der Mieter jedoch aufgrund von vertraglichen Verpflichtungen vornehmen muss oder die eine Gegenleistung im Rahmen des Bestandsverhältnisses darstellen (z.B. Verrechnung mit dem Mietzins oder Investitionen im Interesse des Vermieters), müssen vom Vermieter bereits im Zeitpunkt der Vornahme der Investition als Einnahme bei der Ermittlung der Vermietungseinkünfte angesetzt werden.

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